无弹窗免费小说网:环京╳、环深хょ┟ヅ、环沪哪里才是价值洼地ネぽㄘ？

  作者：葫芦娃
  环京[↗г、环深和环沪作为中国三大都市圈しデぅ┖，三者之间的比较一直都是各路大神关注的热点(微Ο=Ь。关于这个话题┮γ⒒，我很早之前都想谈┣わ±，但因为当时尚未亲身实地的考察ㄤ，总觉得讲起来会很虚㈠巜ⅵ，不够落地そд。
  如今づフり，米宅耗时1年之久的城市考察计划已经基本完成Ⅴ”┐ㄍ▼，三大都市圈我们跑了一遍ヘや─Ь㎞。我想é¨ㄙウ，可以把这么一个宏大的话题ㄡ┳夬⒈夬，拿出来聊聊ッ︻┆┆。
  今日≈艾，让我们站在960万平方公里上с有ㄇ，眺望这三大都市圈写∞べ∟，从另一个角度看环京⒋、环深和环沪⒎╊.+ù。
  篇幅略长┍℃┙ふ，请耐心看完╟⒇ョ⑺。
  1
  都在讲都市圈чサ，只是环京最虚えнよ。

大发棋牌 www.palmful.net   近几年都市圈这个概念异长猞火爆Ⅵ，有一个公认的事实⒀ず⊿，而且这个事实在很多场合株ヱ，都被米宅提及：

  中国的城市格局正在发生根本性的演变п」，城市单打独斗的时代已经过去ス，在中国这张大地图上ㄔā朤朤，已经形成了若干个城市集群ㄜ┷┋⑤，未来的城市竞争是城市集群的竞争▄)，是都市圈的竞争╚ⅵ“。
  在这些已经形成的都市圈中ま┮ā╫，其中有三个最为亮眼ī⑨，就是环京∈ì”◤ㄍ、环深和环沪┼┈╦ぃ㈩。

  我们把这三个都市圈的夜间卫星灯光图放在一起对比ギ太コヤЕ，我们就会很容易发现一个事实：

  环沪的灯光辐射面积最大ゑ肆℉，环深的灯光最密集最亮眼优┙┮，而环京的灯光最虚ヌイㄩР[。
  这三个特点也分别表明了这几个城市群的现状特征：
  环沪城市群面积最大è╇⒔〝フ，上海对周边城市的影响最大よ∮纽定劑舰叮环沪城市群是三者中现阶段融合性最好フ⑾шイ，成熟度最高的一个┅┗；
  环深虽然面积没有环沪大ⅰ⑥，但亮度最亮ㄩ，说明深圳对周边城市的产业─|┹ㄍ㈡、人口¨Ⅸけ☆、经济的拉动力最强ㄏ⑤→¨い敞叮环深城市群是三者中现阶段城市聚合能力最强的一个≌╭；
  而环京呢プ，北京和天津虽然异常亮眼Щは│，但周边一片黯淡つ┐ら㈡‖，城市群的空心化严重Ёη，存在大面积的城市断裂带ぢ·缨婴埽环京城市群是三者中最虚的那个②н祝とテ。
  那么↙’Ⅳでа，从城市群的辐射力┆┛ㄊか、聚合力Ю、融合力的角度看三大都市圈：
  环沪≥环深＞环京丂Ⅸ∩。
  在城市群辐射♀⑨ミ株┞、融合èⅥづㄗ⑵，并最终形成的背后﹌とㄚ，有一个因素至关重要⑿ヱāγ↙，就是轨道交通の"┵ㄊ。我们去看全球知名的超级都市圈せ◆ガ、城市群Ц╅ヅλТ，我们会发现ㄜ〥ㄥゲ，城市间轨道交通的接驳往往起到决定性的作用⒋∝℡%┵。
  轨道交通有了と┕⒊，通勤时间短了éけ有，人才能在城市之间相互没有障碍的流动'。
  Ok￠ㄩは│な，我们再看看这三个城市群的轨道交通对比情况⑸。
  2
  环沪的轨道交通最超前〔ラ〗ムЫ，环京次之‘э╠Ⅻ〡，环深相对滞后ル⑹ⅲ║ж。

  我们先来看看环深城市群之间的轨道交通规划和实际落地情况◆〨。

  现阶段∈⒓Ο﹃げ，环深周边的各个城市板块和深圳之间通勤联系。и，还主要依靠公交Ⅶ金、大巴这种常规的交通工具ηùンㄟ。而距离深圳相对较近的凤岗℃ΙⅣ⑥，可依靠城际公交转地铁的形式ⅳ甴⒙丩，中转通勤┯‖，但仍然相对不变ㄙóけ☆℉。
  其中○…д：，规划落地最早的轨道交通就是深圳-惠阳城际轨道㈢，规划基本已经确定丂Тき⑼，预计明年就会开工Х，惠阳可能是最早能够享受到轨道交通福利的环深城市し。

  接下来⒒┪╦チ┓，我们看看环沪城市群的轨道交通规划和落地情况§。

  目前Э⒇，环沪已经有一条城际地铁通车み┉氺テほ，即地铁11号线ā╀ⅰ，从上海徐家汇到苏州昆山花桥镇Πキ;う，这是中国第一条城际轨交地铁∮ンㄍ〆ё。
  除此之外ノ，苏州S1号线也将在花桥镇与上海11号线接驳ㄩめ，规划已经确定祝>，预计明年将开工↑る，这是目前环沪城市群的第二条城际轨交地铁エし，通车后/ǐぶ，昆山市区将和上海实现轨道交通的无缝对接ㄊ金╠ブ。
  除此之外⑧┖ゎ，环沪的其他城市轨道交通的进度相对较慢っТ肆カΤ。
  目前环沪城市群已经有一条城际地铁通车┒もダさ⒄，另一条规划已经确定ゅ，明年就会开工ㄕ`氺б，环沪城市群轨道交通进度最快的城市为苏州昆山↑优囍⒚。

  最后╔，我们看看环京城市群的轨道交通规划和落地情况λ?っ。

  虽然关于环京城市群的轨交规划早在几年前都传闻四起┞るΓオ，甚至固安等区域早在2011年都开始传闻京城地铁将延伸辐射过来④，但当下的环京城市群中巜Ⅸδ，地铁规划能够确定的只有燕郊ネυ.ば㈣，即平谷线将横穿著名的“睡城”燕郊镇━休，并且平谷线已经开工⑥⊙╊Й。
  其余的大厂‘、香河きⅱ╋≈ポ、固安д〦ㄋにム、永清ケ、涿州等环京城市均暂未有轨道交通规划落地ㄌ。
  目前环京城市群…↑㏄，只有一条轨道交通规划确定并已经开工男┐劳，即横穿燕郊镇的平谷线¨∷〢。
  不如亇，我们把这三大城市群的轨道交通辐射情况放在一起ボやメ，做一下横向对比ヱ。
  目前在距离核心城市的30km范围内╘モだ┺，三大都市圈中只有环沪的昆山花桥镇地铁已经开通.+㎝ビ，环京有平谷线开工‰佰ゆ，环深暂无ヘ(∮；
  目前在距离核心城市的60km范围内ㄦЕまΣ，三大都市圈中」ヰ适，有地铁规划落地的是环沪的昆山亿в┾、环深的惠阳朤⊙ゐ╕，环京暂无づ┑适ゆ╈；
  因此～零ェ，在30km通勤圈内╩╀→∷，环沪＞环京＞环深デ㈦ㄠケ；在60km通勤圈内Ё拍▲，环沪≥环深＞环京‘э┳。
  那么┅，从城市群的轨道交通辐射力角度看三大都市圈：
  环沪＞环京≥环深
  看完轨道交通的对比⑷∩ク，我们再来看看三大城市群的产业转移和经济融合的对比∞ēΗ，因为人口流动和融合的背后ㄖ，除了轨道交通的吸引之外㈣，另一个重要因素就是产业的迁移和融合⒆Υ↘。
  3
  环深热衷创新研发②，环沪热衷外包制造ㄗザ，环京热衷炒产业园ひ←た。

  我们还是先来看环深的各个城市的产业属性情况р⑻ㄔ。

  我们在深圳的考察过程中/ボ，发现一个环深城市群的产业有一个非常明显的特征‘，而这个特征在其他的城市群中绝对找不到ⅱ，这个特征就是——环深城市群的产业迁移和产业升级做的最为超前ぇС。
  比如ΛЮ≮▄，东莞在我们过往的印象中┈Б≠ó，这就是个世界工厂适Φ，是个以低端电子组装制造为主的城市╢ㄣ。但是我们在东莞的松山湖株セ，却发现现在除了工厂之外弍оǒ，这里聚集了大量的科研机构Σ，比如华为ぷ⒂ε∝、大疆有、万科║ㄗ╮Μ、中集都在松山湖设立自己的研发机构Ы。
  环深城市群新一轮的产业迁移ゆ┻♀ごΓ、产业更迭和产业升级已经启动οЬ亿，而东莞松山湖就是这一轮大趋势的起点х。东莞这个世界工厂Ⅱψㄎ⒋，正在从低端制造业逐步升级为深圳之外的另一个科研创新聚焦点┽Ⅴきカ㏕。

  接下来ㄏ，再来看环沪的各个城市的产业属性情况┹Ⅰ。

  环沪城市群中▌ょ，有两个产业重镇ぎ▄╘。
  一个是太仓注Ψ，这里是中国德资企业最密集的区域〝ヌ④ф，舍弗勒á┽﹌ろ、慕贝尔的大陆工厂都在太仓ぽΗ§┞；另一个则是昆山Юμ‖┖∴，这个小小的县级市℃┮╫↓，聚集了大量的外资企业ī║│，比如通力电梯い】、利乐包装à≥、NSKっ┎(ы〕，以及声名在外的富士康р株。
  但这两个城市的相关产业在现阶段仍未摆脱外包加工制造的桎梏⑽，所聚集的产业绝大多数都是中外合资的设备制造╥ㄦ╝、电子加工类企业ū·。
  从这个角度也能解释丂，为何有人说║ㄗ┺◥，这几年的苏州在迷茫≒$℉、困惑中陷入了“停滞泥潭”﹥Д丩わば，找不到合适的产业转型方向⑸。
  环沪的城市群з┳ヒ，当下一片热火朝天スだ，但仍未摆脱外包加工に、组装制造的桎梏亅ㄉ⑧в，产业升级а〢コ、科研创新相对落后于环深ㄎ)④亇。
  那环京呢∫ジ？

  给┲卐┘セ╩，这是诸多人心心念念的大环京ひメ”。

  环京的同志们≮Пь，在忙着炒产业园呢ㄔ！
  我们在环京的考察过程中发现℡こㄅケ，每一个环京城市都有1-2个所谓的产业园⑥ㄐ`，其中永清最为夸张┆〩パパМ，一个县城搞了3个巨无霸的产业园夊￥┡，又是大红门υ◣∞、又是台湾产业园▲〨┐У|、又是亦庄永清开发区íにㄝ。
  但是ǎΥ∴，这些产业园大都空置拍，多数企业开工率普遍不足З，甚至个别产业园已经被晒玉米的老农攻占〧┄Ё。
  不过┝りかǘ，讲道理ㄧ⑼т﹌，这些空置产业园的概念一个比一个亮眼厘、花哨←项リü、紧俏〖р·郓福机器人л月、人工智能あテχ╞、农业……几乎每一个当下最火的概念シ，都能在环京的城市中③┕』═，找到对位的产业园る。
  拼产业概念ч┱，环京┻ㄆ，你最棒╳оね，果然是近水楼台株┒ばに╉，把握大势那叫一个666むΛǎ∝●。
  但经济丂、产业这玩意儿ㄒ⒂モぼ┺，还真是做不了一丁点的假⊿〗，概念玩儿的再6ж〩，一亮数据∥┌ㄐ，全傻眼Лぜ。

  喏┸Ⅳ╫丂チ，这是三大都市圈的基础经济指标对比〥ㄜ〉ⅳ。

  结果很清晰嘛╣バ名モ，一目了然аさ，环沪最强サ，环深次之┞，环京末尾を曱。
  那么ⅰ朤，从产业和经济实力角度┱、Π∴，看三大都市圈：
  基础经济指标上Κあ，环沪＞环深日レ特；但科研创新能力上∨ソ，环深＞环沪へ。
  为什么漏掉了环京ぶяナ？
  对不起┆，我真的不想把这三者放在一起拼经济和产业⊿╦цソ⒎，我真的不想黑环深和环沪ф[。
  4
  不如▲χㄑ，我们建个模型ú⊥Ⅲ╪，综合评估一下三大都市圈的城市基础～ポ。

  我们把环京〖ΝⅫばヨ、环沪和环深三大都市圈的辐射融合㏑デぅè⒋、轨交接驳ァ、产业经济放在一起｝亅，简单做个模型ヱ″：，总结一下这三者的城市基础情况⒏┦。

  显而易见ⅹ，三大都市圈城市综合评估：
  环沪≥环深＞环京卍。
  5
  扯淡的来了╫ㄐさǜ?，三大都市圈的城市基础和实际房价竟然不匹配╨ㄎ甴。
  按照正常的逻辑ウ╊⒛Τ┕，城市基础好的房价自然相对就会高一些〉ㄥ，城市基础差的Т？Чη，房价相对自然低一些┋ォ。
  按照正常逻辑┓，三大都市圈的正常房价排序应该是：
  环沪最高卐ㄥ⑨，环深次之┚よ，环京最低エ拾ヌ╨Φ。

  但是ц祝，实际的情况呢ш？

  1h都市圈╂，环深均价1.7万/㎡э┷лもミ，环沪1.3万/㎡肆ⅱ，环京1.8万/㎡〥ㄜω█佰；
  0.5h都市圈ㄈ，，环深均价2.7万/㎡︻Φ，环沪2.2万/㎡╦⊿祝∨，环京2.7万/㎡ッはㄜキち。
  实际的情况是﹌，环京最高ⅸ╩ㄆ⑤，环深次之─，环沪最低♂[Β∞○。

  我们把城市基础和房价放在一起对比メ〣￥￡，就会发现三大都市圈的城市基础和房价是不对等的Ρ℅：ダ。

  这就扯淡了：
  拼城市和经济ハヘㄚね∮，环沪最强β，环京最差〢ъ；
  拼房价┬だ，环京最高↙夬╀∥，环沪最低╳乛社。
  为什么╈？为什么这么扯淡的情况就这么活灵活现的发生了㏎②Тあボ？

  原因其实很简单イζ;亇写，政策调控的影响罢了みヮ⒅。

  环沪调控最早の╄○厘，环京调控最晚ǜぶ┉⑦─。
  政策给了环京一个完整的上涨大行情写∞，房价透支了一整个行情á，ソざ；而只给了环沪不足半个行情じ│;ブ〡，房价被死死的摁住了ㄌ⑸=т〆。
  那么未来呢ㄥДそヱブ？哪里才是价值洼地呢グ微？
  其实很简单：
  找城市基础好ヱЕ<ⅰ、轨交落地快ニμⅥε、产业基础好的城市⑿р'νヅ，这些城市的房价是有产业Юワね⒘ぼ、人口托底的〦ю，是有上扬基础的|弍┡を。
  找政策盯的早も┒〡、看的紧ы㈥й⒁╂、摁的死的城市和区域ρ↑，他们还未到顶㈠цアㄧ，还有空间àΦ。
  6
  结论
  站在960万平方公里上俯瞰中国o{Ⅸ祝∨，站在城市︻、产业ま仟◢、人口θё、经济М、轨交基础上俯瞰三大都市圈ⅵ，要尝试理解以下这些п日。
  1ゐ∧ウ└≠、环京下跌凶残┺◇，不是简单因为市场下行ТΨ┟，而是缺乏基础托底∽╣フ┬、郡担环沪当前房价较低ピ男，更不是简单因为市场下行佰，而是政策提前来到┥﹌；
  2ぜケ╨♂、短期决定房价的可以是政策。コゃ╁丂，长期一定是城市α、人口″すヒょ、轨交ニ、经济‘г金丩、产业≒⑼>ⅱ、供需等大势ョんΜР；
  3有、由“1ο¤┯Λ、2”可得ヱ⒚Χゐ╛，环京一定要慎重ы，没有托底的高潮≥℅╄Я，来得快えО，去的更快ゅΠ⒋；
  4⒍⑥丂╡ず、由“2”可得しǖΠ，环沪看昆山$╡ヲТ兀、花桥づフ，环京看燕郊ロЕ┼⊙，环深看惠阳╂Ⅹねユ。