无弹窗免费小说网:环京╳、环深хょ┟ヅ、环沪哪里才是价值洼地ネぽㄘ?

2017-12-05 行业:综合
  作者:葫芦娃
  环京[↗г、环深和环沪作为中国三大都市圈しデぅ┖,三者之间的比较一直都是各路大神关注的热点(微Ο=Ь。关于这个话题┮γ⒒,我很早之前都想谈┣わ±,但因为当时尚未亲身实地的考察ㄤ,总觉得讲起来会很虚㈠巜ⅵ,不够落地そд。
  如今づフり,米宅耗时1年之久的城市考察计划已经基本完成Ⅴ”┐ㄍ▼,三大都市圈我们跑了一遍ヘや─Ь㎞。我想é¨ㄙウ,可以把这么一个宏大的话题ㄡ┳夬⒈夬,拿出来聊聊ッ︻┆┆。
  今日≈艾,让我们站在960万平方公里上с有ㄇ,眺望这三大都市圈写∞べ∟,从另一个角度看环京⒋、环深和环沪⒎╊.+ù。
  篇幅略长┍℃┙ふ,请耐心看完╟⒇ョ⑺。
  1
  都在讲都市圈чサ,只是环京最虚えнよ。

大发棋牌 www.palmful.net   近几年都市圈这个概念异长猞火爆Ⅵ,有一个公认的事实⒀ず⊿,而且这个事实在很多场合株ヱ,都被米宅提及:

  中国的城市格局正在发生根本性的演变п」,城市单打独斗的时代已经过去ス,在中国这张大地图上ㄔā朤朤,已经形成了若干个城市集群ㄜ┷┋⑤,未来的城市竞争是城市集群的竞争▄),是都市圈的竞争╚ⅵ“。
  在这些已经形成的都市圈中ま┮ā╫,其中有三个最为亮眼ī⑨,就是环京∈ì”◤ㄍ、环深和环沪┼┈╦ぃ㈩。

  我们把这三个都市圈的夜间卫星灯光图放在一起对比ギ太コヤЕ,我们就会很容易发现一个事实:

环京柒ダ、环深名ヴ㎎ㄠ㊣、环沪哪里才是价值洼地≈╞Ⅹ?

  环沪的灯光辐射面积最大ゑ肆℉,环深的灯光最密集最亮眼优┙┮,而环京的灯光最虚ヌイㄩР[。
  这三个特点也分别表明了这几个城市群的现状特征:
  环沪城市群面积最大è╇⒔〝フ,上海对周边城市的影响最大よ∮纽定劑舰叮环沪城市群是三者中现阶段融合性最好フ⑾шイ,成熟度最高的一个┅┗;
  环深虽然面积没有环沪大ⅰ⑥,但亮度最亮ㄩ,说明深圳对周边城市的产业─|┹ㄍ㈡、人口¨Ⅸけ☆、经济的拉动力最强ㄏ⑤→¨い敞叮环深城市群是三者中现阶段城市聚合能力最强的一个≌╭;
  而环京呢プ,北京和天津虽然异常亮眼Щは│,但周边一片黯淡つ┐ら㈡‖,城市群的空心化严重Ёη,存在大面积的城市断裂带ぢ·缨婴埽环京城市群是三者中最虚的那个②н祝とテ。
  那么↙’Ⅳでа,从城市群的辐射力┆┛ㄊか、聚合力Ю、融合力的角度看三大都市圈:
  环沪≥环深>环京丂Ⅸ∩。
  在城市群辐射♀⑨ミ株┞、融合èⅥづㄗ⑵,并最终形成的背后﹌とㄚ,有一个因素至关重要⑿ヱāγ↙,就是轨道交通の"┵ㄊ。我们去看全球知名的超级都市圈せ◆ガ、城市群Ц╅ヅλТ,我们会发现ㄜ〥ㄥゲ,城市间轨道交通的接驳往往起到决定性的作用⒋∝℡%┵。
  轨道交通有了と┕⒊,通勤时间短了éけ有,人才能在城市之间相互没有障碍的流动'。
  Ok¢ㄩは│な,我们再看看这三个城市群的轨道交通对比情况⑸。
  2
  环沪的轨道交通最超前〔ラ〗ムЫ,环京次之‘э╠Ⅻ〡,环深相对滞后ル⑹ⅲ║ж。

  我们先来看看环深城市群之间的轨道交通规划和实际落地情况◆〨。

环京朤ㄐ、环深ιэ○‰..、环沪哪里才是价值洼地ūり┆?

  现阶段∈⒓Ο﹃げ,环深周边的各个城市板块和深圳之间通勤联系。и,还主要依靠公交Ⅶ金、大巴这种常规的交通工具ηùンㄟ。而距离深圳相对较近的凤岗℃ΙⅣ⑥,可依靠城际公交转地铁的形式ⅳ甴⒙丩,中转通勤┯‖,但仍然相对不变ㄙóけ☆℉。
  其中○…д:,规划落地最早的轨道交通就是深圳-惠阳城际轨道㈢,规划基本已经确定丂Тき⑼,预计明年就会开工Х,惠阳可能是最早能够享受到轨道交通福利的环深城市し。

  接下来⒒┪╦チ┓,我们看看环沪城市群的轨道交通规划和落地情况§。

环京ⅷりョ╨、环深▲℉Τ、环沪哪里才是价值洼地ぐ▌┏Ιм?

  目前Э⒇,环沪已经有一条城际地铁通车み┉氺テほ,即地铁11号线ā╀ⅰ,从上海徐家汇到苏州昆山花桥镇Πキ;う,这是中国第一条城际轨交地铁∮ンㄍ〆ё。
  除此之外ノ,苏州S1号线也将在花桥镇与上海11号线接驳ㄩめ,规划已经确定祝>,预计明年将开工↑る,这是目前环沪城市群的第二条城际轨交地铁エし,通车后/ǐぶ,昆山市区将和上海实现轨道交通的无缝对接ㄊ金╠ブ。
  除此之外⑧┖ゎ,环沪的其他城市轨道交通的进度相对较慢っТ肆カΤ。
  目前环沪城市群已经有一条城际地铁通车┒もダさ⒄,另一条规划已经确定ゅ,明年就会开工ㄕ`氺б,环沪城市群轨道交通进度最快的城市为苏州昆山↑优囍⒚。

  最后╔,我们看看环京城市群的轨道交通规划和落地情况λ?っ。

环京株┶シ╝ヤ、环深┖⑾ш⑵ㄎ、环沪哪里才是价值洼地,?

  虽然关于环京城市群的轨交规划早在几年前都传闻四起┞るΓオ,甚至固安等区域早在2011年都开始传闻京城地铁将延伸辐射过来④,但当下的环京城市群中巜Ⅸδ,地铁规划能够确定的只有燕郊ネυ.ば㈣,即平谷线将横穿著名的“睡城”燕郊镇━休,并且平谷线已经开工⑥⊙╊Й。
  其余的大厂‘、香河きⅱ╋≈ポ、固安д〦ㄋにム、永清ケ、涿州等环京城市均暂未有轨道交通规划落地ㄌ。
  目前环京城市群…↑㏄,只有一条轨道交通规划确定并已经开工男┐劳,即横穿燕郊镇的平谷线¨∷〢。
  不如亇,我们把这三大城市群的轨道交通辐射情况放在一起ボやメ,做一下横向对比ヱ。
  目前在距离核心城市的30km范围内╘モだ┺,三大都市圈中只有环沪的昆山花桥镇地铁已经开通.+㎝ビ,环京有平谷线开工‰佰ゆ,环深暂无ヘ(∮;
  目前在距离核心城市的60km范围内ㄦЕまΣ,三大都市圈中」ヰ适,有地铁规划落地的是环沪的昆山亿в┾、环深的惠阳朤⊙ゐ╕,环京暂无づ┑适ゆ╈;
  因此~零ェ,在30km通勤圈内╩╀→∷,环沪>环京>环深デ㈦ㄠケ;在60km通勤圈内Ё拍▲,环沪≥环深>环京‘э┳。
  那么┅,从城市群的轨道交通辐射力角度看三大都市圈:
  环沪>环京≥环深
  看完轨道交通的对比⑷∩ク,我们再来看看三大城市群的产业转移和经济融合的对比∞ēΗ,因为人口流动和融合的背后ㄖ,除了轨道交通的吸引之外㈣,另一个重要因素就是产业的迁移和融合⒆Υ↘。
  3
  环深热衷创新研发②,环沪热衷外包制造ㄗザ,环京热衷炒产业园ひ←た。

  我们还是先来看环深的各个城市的产业属性情况р⑻ㄔ。

环京┵、环深ム兀⊕②、环沪哪里才是价值洼地ιㄜ月‰..?

  我们在深圳的考察过程中/ボ,发现一个环深城市群的产业有一个非常明显的特征‘,而这个特征在其他的城市群中绝对找不到ⅱ,这个特征就是——环深城市群的产业迁移和产业升级做的最为超前ぇС。
  比如ΛЮ≮▄,东莞在我们过往的印象中┈Б≠ó,这就是个世界工厂适Φ,是个以低端电子组装制造为主的城市╢ㄣ。但是我们在东莞的松山湖株セ,却发现现在除了工厂之外弍оǒ,这里聚集了大量的科研机构Σ,比如华为ぷ⒂ε∝、大疆有、万科║ㄗ╮Μ、中集都在松山湖设立自己的研发机构Ы。
  环深城市群新一轮的产业迁移ゆ┻♀ごΓ、产业更迭和产业升级已经启动οЬ亿,而东莞松山湖就是这一轮大趋势的起点х。东莞这个世界工厂Ⅱψㄎ⒋,正在从低端制造业逐步升级为深圳之外的另一个科研创新聚焦点┽Ⅴきカ㏕。

  接下来ㄏ,再来看环沪的各个城市的产业属性情况┹Ⅰ。

环京ъ、环深∵●%ΜⅦ、环沪哪里才是价值洼地Ω』┦°?

  环沪城市群中▌ょ,有两个产业重镇ぎ▄╘。
  一个是太仓注Ψ,这里是中国德资企业最密集的区域〝ヌ④ф,舍弗勒á┽﹌ろ、慕贝尔的大陆工厂都在太仓ぽΗ§┞;另一个则是昆山Юμ‖┖∴,这个小小的县级市℃┮╫↓,聚集了大量的外资企业ī║│,比如通力电梯い】、利乐包装à≥、NSKっ┎(ы〕,以及声名在外的富士康р株。
  但这两个城市的相关产业在现阶段仍未摆脱外包加工制造的桎梏⑽,所聚集的产业绝大多数都是中外合资的设备制造╥ㄦ╝、电子加工类企业ū·。
  从这个角度也能解释丂,为何有人说║ㄗ┺◥,这几年的苏州在迷茫≒$℉、困惑中陷入了“停滞泥潭”﹥Д丩わば,找不到合适的产业转型方向⑸。
  环沪的城市群з┳ヒ,当下一片热火朝天スだ,但仍未摆脱外包加工に、组装制造的桎梏亅ㄉ⑧в,产业升级а〢コ、科研创新相对落后于环深ㄎ)④亇。
  那环京呢∫ジ?

  给┲卐┘セ╩,这是诸多人心心念念的大环京ひメ”。

环京ァヤ毫、环深уゅ、环沪哪里才是价值洼地┪ǐΞ?

  环京的同志们≮Пь,在忙着炒产业园呢ㄔ!
  我们在环京的考察过程中发现℡こㄅケ,每一个环京城市都有1-2个所谓的产业园⑥ㄐ`,其中永清最为夸张┆〩パパМ,一个县城搞了3个巨无霸的产业园夊¥┡,又是大红门υ◣∞、又是台湾产业园▲〨┐У|、又是亦庄永清开发区íにㄝ。
  但是ǎΥ∴,这些产业园大都空置拍,多数企业开工率普遍不足З,甚至个别产业园已经被晒玉米的老农攻占〧┄Ё。
  不过┝りかǘ,讲道理ㄧ⑼т﹌,这些空置产业园的概念一个比一个亮眼厘、花哨←项リü、紧俏〖р·郓福机器人л月、人工智能あテχ╞、农业……几乎每一个当下最火的概念シ,都能在环京的城市中③┕』═,找到对位的产业园る。
  拼产业概念ч┱,环京┻ㄆ,你最棒╳оね,果然是近水楼台株┒ばに╉,把握大势那叫一个666むΛǎ∝●。
  但经济丂、产业这玩意儿ㄒ⒂モぼ┺,还真是做不了一丁点的假⊿〗,概念玩儿的再6ж〩,一亮数据∥┌ㄐ,全傻眼Лぜ。

  喏┸Ⅳ╫丂チ,这是三大都市圈的基础经济指标对比〥ㄜ〉ⅳ。

环京⑽﹤、环深ΝИぢí、环沪哪里才是价值洼地⌒Θ卍ㄒ?

  结果很清晰嘛╣バ名モ,一目了然аさ,环沪最强サ,环深次之┞,环京末尾を曱。
  那么ⅰ朤,从产业和经济实力角度┱、Π∴,看三大都市圈:
  基础经济指标上Κあ,环沪>环深日レ特;但科研创新能力上∨ソ,环深>环沪へ。
  为什么漏掉了环京ぶяナ?
  对不起┆,我真的不想把这三者放在一起拼经济和产业⊿╦цソ⒎,我真的不想黑环深和环沪ф[。
  4
  不如▲χㄑ,我们建个模型ú⊥Ⅲ╪,综合评估一下三大都市圈的城市基础~ポ。

  我们把环京〖ΝⅫばヨ、环沪和环深三大都市圈的辐射融合㏑デぅè⒋、轨交接驳ァ、产业经济放在一起}亅,简单做个模型ヱ″:,总结一下这三者的城市基础情况⒏┦。

环京。Ⅳ¨а┌、环深づ◥、环沪哪里才是价值洼地ヅ—?

  显而易见ⅹ,三大都市圈城市综合评估:
  环沪≥环深>环京卍。
  5
  扯淡的来了╫ㄐさǜ?,三大都市圈的城市基础和实际房价竟然不匹配╨ㄎ甴。
  按照正常的逻辑ウ╊⒛Τ┕,城市基础好的房价自然相对就会高一些〉ㄥ,城市基础差的Т?Чη,房价相对自然低一些┋ォ。
  按照正常逻辑┓,三大都市圈的正常房价排序应该是:
  环沪最高卐ㄥ⑨,环深次之┚よ,环京最低エ拾ヌ╨Φ。

  但是ц祝,实际的情况呢ш?

环京.+﹌ひО、环深じ㊣ΦХ.、环沪哪里才是价值洼地微】╂?

  1h都市圈╂,环深均价1.7万/㎡э┷лもミ,环沪1.3万/㎡肆ⅱ,环京1.8万/㎡〥ㄜω█佰;
  0.5h都市圈ㄈ,,环深均价2.7万/㎡︻Φ,环沪2.2万/㎡╦⊿祝∨,环京2.7万/㎡ッはㄜキち。
  实际的情况是﹌,环京最高ⅸ╩ㄆ⑤,环深次之─,环沪最低♂[Β∞○。

  我们把城市基础和房价放在一起对比メ〣¥£,就会发现三大都市圈的城市基础和房价是不对等的Ρ℅:ダ。

环京↘╇、环深ツ︼ぐǚ①、环沪哪里才是价值洼地男﹤}壹Θ?

  这就扯淡了:
  拼城市和经济ハヘㄚね∮,环沪最强β,环京最差〢ъ;
  拼房价┬だ,环京最高↙夬╀∥,环沪最低╳乛社。
  为什么╈?为什么这么扯淡的情况就这么活灵活现的发生了㏎②Тあボ?

  原因其实很简单イζ;亇写,政策调控的影响罢了みヮ⒅。

环京ⅳゲ、环深捌ぃぶн】、环沪哪里才是价值洼地īくト?

  环沪调控最早の╄○厘,环京调控最晚ǜぶ┉⑦─。
  政策给了环京一个完整的上涨大行情写∞,房价透支了一整个行情á,ソざ;而只给了环沪不足半个行情じ│;ブ〡,房价被死死的摁住了ㄌ⑸=т〆。
  那么未来呢ㄥДそヱブ?哪里才是价值洼地呢グ微?
  其实很简单:
  找城市基础好ヱЕ<ⅰ、轨交落地快ニμⅥε、产业基础好的城市⑿р'νヅ,这些城市的房价是有产业Юワね⒘ぼ、人口托底的〦ю,是有上扬基础的|弍┡を。
  找政策盯的早も┒〡、看的紧ы㈥й⒁╂、摁的死的城市和区域ρ↑,他们还未到顶㈠цアㄧ,还有空间àΦ。
  6
  结论
  站在960万平方公里上俯瞰中国o{Ⅸ祝∨,站在城市︻、产业ま仟◢、人口θё、经济М、轨交基础上俯瞰三大都市圈ⅵ,要尝试理解以下这些п日。
  1ゐ∧ウ└≠、环京下跌凶残┺◇,不是简单因为市场下行ТΨ┟,而是缺乏基础托底∽╣フ┬、郡担环沪当前房价较低ピ男,更不是简单因为市场下行佰,而是政策提前来到┥﹌;
  2ぜケ╨♂、短期决定房价的可以是政策。コゃ╁丂,长期一定是城市α、人口″すヒょ、轨交ニ、经济‘г金丩、产业≒⑼>ⅱ、供需等大势ョんΜР;
  3有、由“1ο¤┯Λ、2”可得ヱ⒚Χゐ╛,环京一定要慎重ы,没有托底的高潮≥℅╄Я,来得快えО,去的更快ゅΠ⒋;
  4⒍⑥丂╡ず、由“2”可得しǖΠ,环沪看昆山$╡ヲТ兀、花桥づフ,环京看燕郊ロЕ┼⊙,环深看惠阳╂Ⅹねユ。